𝘼𝙢𝙞𝙖𝙢𝙤 𝕒𝕚𝕦𝕥𝕒𝕣𝕖 ʟᴇ ᴘᴇʀsᴏɴᴇ 𝑎 𝑟𝑒𝑎𝑙𝑖𝑧𝑧𝑎𝑟𝑒 ᑭᖇOᘜᗴTTI 𝙞𝙢𝙢𝙤𝙗𝙞𝙡𝙞𝙖𝙧𝙞

Con la fine del 2022 ci siamo definitivamente lasciati alle spalle i tassi sui mutui tendenti a zero, inaugurando un’epoca di mutui a tasso fisso e a tasso variabile con costi sempre più elevati, a causa dell’inflazione e delle conseguenti politiche monetarie della Bce. Quali previsioni si possono fare per il mercato dei mutui 2023? Quanto aumenteranno ancora i tassi sui mutui? Conviene ancora comprare casa con un mutuo nel 2023? Ne abbiamo parlato con Fabio Femiani, responsabile idealista/mutui per l’Italia, che ha tracciato un outlook sui mutui 2023.

Come si è concluso il 2022 per i mutui in Italia?

La novità con cui si è concluso il 2022 è stata la legge di Bilancio che ha previsto una norma sul passaggio dal mutuo a tasso variabile al mutuo a tasso fisso a costo zero. Si tratta di una possibilità che già esisteva ma era caduta un po’ in disuso durante il lungo periodo di tassi fissi ai minimi, ma oggi è stata rispolverata. Oggi coloro che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile – che comunque, ricordiamo, sono una minoranza,- cercano infatti di correre ai ripari; coloro che non possono accedere ad altre soluzioni per varie ragioni possono quindi chiedere la rinegoziazione alla banca. Un’operazione che, per quanto risulta, è sempre stata gratuita, ma che sarà ulteriormente assecondata dalle banche anche per una questione reputazionale nel momento in cui il governo ha rimarcato questa possibilità.

Quali sono stati i trend principali dei mutui nel 2022?

Il 2022 è partito inizialmente nella scia del 2021, con tassi bassi e buon livello di domanda. Con lo scoppio della guerra in Ucraina lo scenario macro è cambiato, e in questo stato di vulnerabilità economica diffusa si è generata sfiducia legata alle criticità su tutti i settori, dalla crisi energetica alle bollette in aumento al caro benzina, con impatto sul mercato del credito legato all’aumento dei tassi Bce. Questo impatto all’inizio è stato limitato solo ai pochi mutui a tasso variabile, circa il 10 per cento del totale, e ai mutui di nuova emissione. Nell’ultimo trimestre abbiamo visto invece come le conseguenze si siano allargate anche al sentiment dell’utenza impattando sulla domanda di immobili e di credito.

Cosa accadrà quindi ai mutui nel 2023?

Quanto sopra significa che nel 2023 ci aspettiamo un mercato che vedrà una contrazione rispetto agli ultimi due anni post pandemia caratterizzati da volumi di scambio in espansione. Nel 2023 l’acquisto di casa sarà più difficile perchè il mercato della casa è in transizione per varie ragioni: scarsità di prodotto, prezzi non in ribasso, sia per l’inflazione in generale che per una stortura del mercato. I prezzi infatti dovrebbero scendere a causa della minore domanda di credito, ma la scarsità di prodotto mantiene alti i valori.

Come andranno invece i mutui ristrutturazione nel 2023?

Occore distinguere tra abitazioni che necessitano di ristrutturazione o meno; queste ultime saranno più costose perchè sconteranno il risparmio sul restyling che, con la riduzione dei bonus, diventerà più costosa. Quello delle case da ristrutturare è sempre un dilemma, perché le si trova a prezzi relativamente d’occasione ma, soprattutto oggi, con meno incentivi e con i costi delle materie prime in salita, il vantaggio di costo diminuisce. A ciò si aggiungano poi i dubbi su quando i lavori inizieranno e finiranno. Chi vuole un mutuo ristrutturazione dovrà tenere conto di tutto questo.

Quali previsioni si possono quindi fare sul mercato dei mutui 2023?

In generale non vogliamo dare prevsioni certe perché, come il 2022 ci ha insegnato, basta un solo evento per cambiare tutte le carte in tavola. Guardando i dati economici oggettivi possiamo però immaginarci un 2023 con tassi in aumento, e le relative conseguenze.

Cosa consigliare a chi deve accendere un mutuo nel 2023?

Bisogna capire che siamo in una situazione particolare, per la prima volta dal 2008 il tasso fisso è più conveniente del variabile, che ha incorporato gli aumenti Bce, il che fa si che per scadenze oltre i sei mesi avere un finanziamento a tasso fisso sia più conveniente anche dei variabili con cap. Ad oggi per scadenze oltre i vent’anni conviene avere un tasso bloccato, ancorchè superiore a quello a cui ci eravamo abituati in questi anni; per scadenze più brevi le differenze sono minori.

Dove andranno i tassi dei mutui nel 2023?

Non è probabile chei tassi scendano nel 2023 perchè le politiche di sostegno ai consumi che i vari governi stanno attuando continuano a mantenere alta la domanda, di fatto sostenendo i prezzi e quindi l’inflazione. Di conseguenza, non svanisce la necessità da parte della Bce di tenere l’inflazione stessa sotto controllo aumentando i tassi. La cosa normale, quindi, è che finché abbiamo un’inflazione elevata, i tassi dovrebbero continuare a salire – non sappiamo fino a che punto – e che una volta che l’inflazione si sarà stabilizzata intorno al target del 2% fissato dalla Bce, l’Euribor dovrebbe restare al di sopra di esso, circa il 3%. Storicamente si è sempre verificato questo. In sintesi, lo scenario più probabile nel breve termine e per il 2023 è che si continui a vedere un ulteriore aumento dei prezzi dei mutui nei prossimi mesi e che si possa dire addio a tassi negativi o inferiori all’1%.

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