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Con la procedura di sanatoria edilizia i cittadini possono regolarizzare dal punto di vista formale e prettamente autorizzativo alcune opere. Vediamo come funziona

La sanatoria edilizia è una procedura amministrativa che consente di regolarizzare le situazioni in cui un immobile, nella sua condizione attuale, devia dallo stato progettuale inizialmente autorizzato attraverso i permessi edilizi presentati all’ente comunale competente. La normativa di riferimento di tale sanatoria è rinvenibile nel Testo Unico sull’Edilizia e, più precisamente all’articolo 36. Vediamo quando è possibile utilizzare tale procedura, come funziona e quali sono le spese e le tempistiche per la regolarizzazione delle dichiarazioni relative agli immobili.

Cosa significa fare la sanatoria edilizia?

Il procedimento di regolarizzazione edilizia, noto come sanatoria edilizia, è un iter previsto dal Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001) che permette di regolarizzare le opere costruite in conformità con le norme edilizie e urbanistiche, ma prive di titolo edilizio.

La sua concessione, accompagnata da una sanzione finanziaria, è condizionata dal requisito della doppia conformità: l’opera eseguita senza autorizzazione deve rispettare le norme in vigore al momento della sua realizzazione e al momento della richiesta di sanatoria. In altre parole, la sanatoria si applica a lavori che rispettano la normativa vigente, ma sono stati eseguiti senza i documenti necessari per quel tipo di intervento. Fondamentalmente, rappresenta un riconoscimento formale della conformità dell’opera, anche nel caso in cui sia stata inizialmente realizzata senza le dovute autorizzazioni.

È bene sapere che esistono diverse tipologie di sanatoria edilizia secondo il DPR 380/2001 e, la scelta dell’una o dell’altra, dipende sostanzialmente dalla natura dell’illecito o dall’irregolarità edilizia riscontrata rispetto allo stato legittimo dell’immobile. Le opzioni in questione sono le seguenti:

  • Rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria (art. 36);
  • Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA edilizia) in sanatoria (art. 37);
  • Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA edilizia) tardiva (art. 6-bis).

Accanto all’ordinario regime previsto dal Testo Unico Edilizia Dpr 380/01, vanno aggiunte le procedure straordinarie ammesse in passato attraverso il cosiddetto condono edilizio (L. 47/1985, L. 724/1994, DL 269/2003).

Alla luce di quanto detto finora, le procedure di rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria e di deposito della SCIA in sanatoria mirano a regolarizzare l’aspetto formale, ovvero a correggere l’omissione della procedura che avrebbe altrimenti potuto essere eseguita e approvata. L’obiettivo della norma è evitare la demolizione di un’opera essenzialmente conforme alle norme edilizie e urbanistiche, ma priva del titolo.

Quando si deve fare una sanatoria edilizia 

La sanatoria edilizia, dunque, regolarizza la forma (l’omissione della procedura), ma non affronta la sostanza (opere illecite in contrasto o non conformi al quadro normativo). Le procedure ordinarie di SCIA e Permesso di Costruire in sanatoria escludono la possibilità di regolarizzare opere illecite e abusi edilizi che risultano essere in contrasto anche con una sola parte delle norme vigenti al momento della loro presentazione.

Esistono diverse tipologie di situazioni per le quali è possibile richiedere una sanatoria edilizia. Nello specifico si tratta di:

  • opere edilizie minori: è possibile richiedere la regolarizzazione per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, come la sostituzione di infissi o la costruzione di recinzioni. Questa opzione è particolarmente vantaggiosa per i proprietari che desiderano adeguarsi alle normative senza dover affrontare oneri burocratici eccessivi;
  • opere edilizie maggiori: si tratta di procedure di sanatoria edilizia dedicate a interventi più significativi, come ristrutturazioni importanti, ampliamenti strutturali o la creazione di nuovi vani. Includono modifiche che comportano variazioni sostanziali nella volumetria o nella destinazione d’uso dell’immobile. L’avvio della procedura di sanatoria, in questo caso, è rivolto a coloro che intendono regolarizzare progetti edilizi più complessi;
  • lottizzazione abusiva: la sanatoria edilizia può essere richiesta anche per la regolarizzazione di situazioni legate alla divisione illecita di terreni in lotti edificabili e alla realizzazione di infrastrutture senza l’adeguata autorizzazione.

In definitiva, la sanatoria edilizia può essere richiesta solo in presenza del requisito della doppia conformità.

Come si fa una sanatoria edilizia? 

La prima fase per richiedere una sanatoria edilizia comprende la presentazione dell’istanza entro 90 giorni dalla constatazione dell’illecito al Comune o alla Regione, a seconda delle normative locali. Tale istanza deve contenere documenti tecnici dettagliati relativi all’opera abusiva, come planimetrie, prospetti e relazioni descrittive, che consentano all’autorità di comprendere appieno la natura dell’intervento.

Successivamente, il richiedente è tenuto a versare il contributo di sanatoria edilizia, il cui importo dipende dalla specifica tipologia dell’opera abusiva e dalle tariffe stabilite dall’ente locale. Dopo aver ricevuto l’istanza, l’autorità competente avvia il processo di verifica della documentazione presentata e, se valutata positivamente riconoscendo cioè che l’opera abusiva può essere regolarizzata, emette un provvedimento di sanatoria. Questo atto ufficiale certifica la regolarizzazione dell’opera abusiva, permettendo al proprietario di continuare a utilizzarla legalmente.

Costi e tempistiche della sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia ha un costo e delle tempistiche ben precise. Nello specifico, la normativa di riferimento stabilisce che la richiesta di permesso in sanatoria dev’essere esaminata dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente entro 60 giorni. Nel caso in cui l’amministrazione non risponda entro questo periodo, la richiesta viene considerata respinta.

Per quanto riguarda i costi associati alla sanatoria edilizia, è fondamentale considerare due categorie principali di spese:

  • sanzione amministrativa: l’importo di questa sanzione può variare in base alla tempestività della presentazione della richiesta di sanatoria edilizia e al tipo di titolo abilitativo mancante;
  • parcella del tecnico: questa voce riguarda l’onorario che deve essere corrisposto al professionista incaricato di preparare e presentare la documentazione tecnica necessaria per la richiesta di sanatoria.

Quanto all’ultimo punto, è bene sottolineare che il professionista può essere un geometra, un ingegnere o un architetto, e che l’importo della parcella può variare notevolmente in base alla complessità della sanatoria e ai servizi offerti dall’incaricato stesso.

Come sanare un abuso edilizio di 30 anni fa

Come già affermato, in presenza del requisito di doppia conformità è possibile richiedere i permessi in sanatoria secondo le modalità sopra descritte. Se tuttavia l’abuso edilizio non rispetta il requisito di doppia conformità sia al momento della sua realizzazione che al momento della presentazione della richiesta di regolarizzazione, i proprietari sono tenuti alla demolizione dell’edificio ed al conseguente ripristino del sito o, in alternativa, al versamento di una sanzione ammontante al doppio del costo di costruzione, nel caso in cui la demolizione possa compromettere la parte dell’edificio costruita in conformità.

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